La mayoría de las crisis de vivienda son causadas por desequilibrios en la oferta y la demanda; esta crisis no es diferente.
En el Reino Unido, particularmente en ciudades más grandes como Londres, existe una demanda de viviendas que los responsables de (y con la capacidad de influir) en la oferta de viviendas simplemente no están satisfaciendo en este momento.
Sin lugar a dudas, este es un tema complejo que hay que abordar y varias personas lo han criticado, por así decirlo: en los últimos 5-6 años ha habido tantos ministros de vivienda que intentaron abordar el problema de la vivienda.
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Felicitaciones si puedes nombrarlos a todos …
Dicho esto, echemos un vistazo a los diferentes factores que afectan tanto la demanda como la oferta y luego profundicemos en algunas sugerencias que podrían ayudar a aliviar el problema o al menos mejorar la situación.
DEMANDA
Comencemos examinando cuáles son los factores que afectan la demanda:
Aumento del crecimiento demográfico y la migración
Este es bastante sencillo: ¡más personas necesitan hogares! Esto es cierto tanto para el Reino Unido como para Londres en particular.
Entre mediados de 2011 y mediados de 2015, la Oficina de Estadísticas Nacionales determinó que la tasa de crecimiento del Reino Unido era de aproximadamente 2.9%; mientras que la población de Londres aumenta un 5,7% durante el mismo período, ¡casi el doble del promedio nacional! Además, se espera que la población de Londres aumente a aproximadamente 10 millones para 2030. Bristol y West Midlands también mostraron un crecimiento de la población por encima del promedio nacional con tasas de crecimiento de 4.5% y 3.4% respectivamente.
La Oficina de Estadísticas Nacionales atribuye que “los diferentes niveles de crecimiento de la población en diferentes ciudades y regiones son a menudo un reflejo de la fortaleza económica de la ubicación, con áreas donde la economía se está desempeñando mejor a menudo experimentando la mayor parte del crecimiento de la población”, es una buena señal para las perspectivas económicas de la capital y el Reino Unido? El tiempo dirá.
El londinense escribió una pieza interesante que examina el crecimiento de la población de Londres en los últimos años. Sus hallazgos fueron interesantes y probablemente se apliquen a varias de las ciudades más grandes del Reino Unido. Hay un gran número de adolescentes que se mudan de Londres, lo más probable es que se vayan de Londres para ir a la universidad y otros estudios. También hay un gran número de personas de poco más de 20 años que se dirigen a la capital; estos son probablemente graduados que se dirigen a Londres para buscar trabajo.
Esto es lo que encontraron:
Hay una tendencia distinta que muestra que fuera de los 20 años, las personas se están alejando de Londres. Esto posiblemente se deba a que las personas de entre 30 y 30 años comienzan familias y se mudan de Londres a los suburbios y otras áreas que probablemente sean más baratas que la capital. Esto también explica en parte la alta tasa de crecimiento de ciudades como Bristol y Edimburgo. Entonces, ¿cómo están creciendo Londres y otras ciudades más grandes?
Aquí hay un gráfico de London Datastore que muestra tanto la migración interna como la internacional entre 1994 y 2014.
La investigación realizada por el London Datastore sugiere que, en general, más británicos abandonan Londres para vivir en otras partes del Reino Unido, en lugar de mudarse a la capital. Esto explica parte del crecimiento de la población de ciudades como Bristol y Edimburgo. Al mismo tiempo, hay más personas de otros países que se mudan a Londres que a abandonar. Esta es la tendencia general, excepto en 2008 y los siguientes dos años, cuando la gente tendía a quedarse, probablemente como resultado de la crisis financiera. Esto demuestra que si no fuera por las personas de otros países que se mudan a Londres, ¡habría una disminución terminal!
También es interesante notar que entre 2011 y 2015, The Land Registry informó que el precio promedio de una propiedad aumentó en un 47% masivo, lo que sugiere que la migración tiene un gran impacto en el precio de la vivienda.
Tasas de natalidad y esperanza de vida
Para obtener una imagen más completa, también debemos examinar tanto las tasas de natalidad como la esperanza de vida.
Este gráfico de London Datastore muestra el aumento significativo en las tasas de natalidad en la década de 2000 en comparación con la década de 1990. Como promedio aproximado, hubo alrededor de 105,000 nacimientos en Londres por año en los años 90, desde aproximadamente 2007 esto ha aumentado a más de 125,000 nacimientos por año.
También estamos viviendo más tiempo.
Según el londinense, en 1966 murieron aproximadamente 88,000 londinenses; El gráfico de London Datastore anterior muestra que ese nivel está disminuyendo constantemente desde 1992. En el Reino Unido, se espera que una persona nacida en 1980 viva unos 8 años menos que una persona nacida en 2015.
Cambios en el hogar y precios de la propiedad
Hoy, un promedio de 2 personas viven en una propiedad, esto es significativamente diferente a la situación en la década de 1950, donde un promedio de 5 personas vivían en una propiedad. Esto en sí mismo crea una tensión adicional masiva en la demanda de nuevas viviendas, elevando los precios de la oferta limitada de viviendas.
Estos datos de ONS muestran que, en promedio, los precios de la vivienda han aumentado un 7% interanual desde 1980. La única falla negativa importante en el gráfico ocurrió en 2009, como resultado de la crisis financiera, que tuvo un impacto considerable en el mercado inmobiliario del Reino Unido. . No solo cayeron los precios de la vivienda, sino que la disminución de los precios de la vivienda estuvo acompañada por una menor disponibilidad de hipotecas y criterios de préstamo más estrictos.
Todos estos cambios aún tienen un impacto duradero, lo que hace que sea especialmente difícil para los compradores por primera vez y las personas más jóvenes que desean tener su propia casa.
El gráfico anterior muestra la disminución dramática en los préstamos para compradores por primera vez desde 2007 hasta alrededor de 2011. Aunque esto ha aumentado en los últimos años, probablemente como resultado de programas, como Ayuda para comprar, etc., el monto de la hipoteca Los préstamos para compradores por primera vez son significativamente más bajos que en cualquier otro momento desde la década de 1980.
Tanto el aumento de los precios de las viviendas, junto con las dificultades para obtener un préstamo, también explican la siguiente tendencia que muestra que la propiedad de vivienda disminuyó significativamente entre los compradores más jóvenes desde la década de 1980.
El gobierno está tratando de tomar medidas al hacer que las casas de inicio sean más asequibles. Ahora han establecido un límite de precio máximo de £ 450,000 y un umbral máximo de ingreso bruto familiar para una casa de inicio en Londres. Según Monster, el ingreso anual promedio después de 20 años de experiencia laboral es de £ 39,033. Esto significaría que si tiene un hogar compuesto por 2 personas (¡sin niños!) Puede comenzar a comprar una casa alrededor de los 40 años. ¡Eso tiene que ser mejorado!
El hecho de que la mayoría de la gente tenga que esperar más tiempo antes de poder comprar una propiedad significa que muchos están alquilando por el momento, lo que explica el crecimiento del sector privado alquilado.
SUMINISTRO
El otro lado de la moneda es el suministro de viviendas; Estos son algunos de los factores que afectan directamente la oferta de vivienda.
Se construyen menos casas
Esto parece ser un problema en todos los ámbitos: ¡simplemente no estamos construyendo suficientes casas nuevas!
Las razones para esto se pueden dividir en 3 grandes categorías:
- Disminución en hogares creados por el estado
- Menos constructores de casas pequeñas
- El sistema de planificación
Disminución en hogares creados por el estado
Como muestra el gráfico anterior, a fines de los años setenta y principios de los ochenta, el estado estaba construyendo cerca de 100,000 nuevas viviendas al año, lo cual es increíble. Más sorprendentemente, en las décadas de 1940 y 1950 esta cifra se acercaba a 300,000 hogares al año y significaba que las autoridades locales construyeron la gran mayoría de las viviendas nuevas en el Reino Unido y empequeñecieron la creación de viviendas del sector privado.
Sin embargo, a fines de la década de 1950, las autoridades locales comenzaron a ralentizar la creación de viviendas y el sector privado se convirtió en el principal constructor de nuevas viviendas. Sin embargo, el sector privado simplemente no pudo / no pudo compensar la desaceleración en la creación de nuevas viviendas como resultado de las autoridades locales minimizando su creación de viviendas.
Menos constructores de casas más pequeñas
¡Los constructores de casas más pequeños son una raza moribunda!
El Financial Times informó que en 2013 los constructores de casas pequeñas, aquellos que construyen menos de 100 casas por año, construyeron 20,000 casas nuevas en el Reino Unido, aunque eso puede parecer muchas casas nuevas, no lo es. Especialmente cuando considera que los pequeños constructores construyeron aproximadamente 50,000 casas nuevas por año antes de 2008.
¿Que pasó?
La crisis financiera golpeó duramente a muchos constructores de casas pequeñas, y muchos se declararon en bancarrota o perdieron gran parte de su valor y fueron comprados a bajo precio por los grandes constructores de casas, por sus activos, ¡principalmente la tierra que poseían!
Además, como muchos de los proyectos en la tubería de los constructores de casas pequeñas se estancaron o se secaron, hubo un éxodo de trabajadores de la construcción experimentados y talentosos de la industria, como albañiles, fontaneros y carpinteros, por nombrar solo algunos.
En los años posteriores a la crisis financiera, a medida que la demanda de nuevas viviendas ha aumentado, la escasez de mano de obra y la falta de profesionales experimentados también han afectado negativamente la capacidad de los constructores de viviendas.
Todos estos factores han afectado la capacidad de los constructores de viviendas del sector privado para satisfacer esta nueva demanda de viviendas.
El sistema de planificación
En términos de planificación, hay dos consideraciones principales:
En primer lugar, el suministro disponible de tierra y, en segundo lugar, la velocidad de procesamiento.
En términos del primero, simplemente no se ha liberado suficiente tierra para construir. Esto, junto con la creciente demanda de nuevas viviendas, ha llevado a un aumento en el valor de la tierra. De hecho, en ciudades como Londres, el valor de la tierra puede valer hasta el 50% del costo de una nueva casa.
Para ser justos con los consejos, en los últimos años han estado liberando más y más tierras para desarrollar. Esperemos que esta tendencia continúe.
En segundo lugar, el sistema a veces puede ser minuciosamente burocrático y lento, lo que significa que obtener el permiso de planificación a veces puede llevar mucho tiempo y ser muy costoso, lo que de nuevo no ayuda con la necesidad inmediata de vivienda que tenemos en el Reino Unido.
Entonces, ahora que hemos establecido que estamos en una crisis de vivienda, ¿cómo lo solucionamos?
Aquí hay 5 sugerencias prácticas para nuestro nuevo ministro de vivienda, el Sr. Sharma:
- Cree un mercado de viviendas para granjeros, donde los sitios grandes se dividen en pequeños, donde los desarrolladores y constructores pequeños y medianos pueden marcar la diferencia.
- Desincentive el comercio de tierras matando el mercado de planificación del arbitraje.
- Deber de sello de chatarra!
- Introducir un impuesto sobre las ganancias de capital en todas las ventas de utilidades de viviendas en un cierto nivel.
- Mejorar viviendas asequibles.
Descubra cómo y por qué estas sugerencias ayudarán a solucionar (o al menos mejorar) el problema de la vivienda en nuestro blog: Cómo resolver la crisis de la vivienda: una carta abierta al gobierno.