En términos simples, ¿qué es una garantía respaldada por hipotecas?

El nombre prácticamente lo dice todo.

Se crea una empresa que no hace más que poseer una cartera de hipotecas. Esa compañía emite valores que son pagos vencidos que reflejan los pagos cobrados por los préstamos (menos algunas pequeñas tarifas por cobrar y procesar pagos de gemidos y pagar a los inversores que compran los valores).

Al mantener las actividades de las compañías restringidas a ser propietarios de los préstamos y pasar los pagos cobrados a los inversores, les permite centrarse solo en el riesgo de los préstamos y no en el riesgo de que la administración haga algo para crear una pérdida.

Las compañías se denominan comúnmente Vehículos de Propósito Especial (SPV), y a menudo eligen formarse como Compañías de Inversión Hipotecaria de Bienes Raíces (REMIC) para que todos los ingresos se transfieran a los inversores y no se graven a nivel de la compañía.

La “compañía” también puede tener un seguro sobre los préstamos por medio del cual el proveedor de seguros asume todas las pérdidas.

La compañía de seguros cobra una prima anual por la vida del préstamo y, si un préstamo se vence, la casa se vence y se vende, la compañía de seguros compensa la diferencia entre el producto de la venta y el saldo del préstamo.

Freddie Mac y Fannie Mae son los mayores proveedores de seguros y usted, como contribuyente de los Estados Unidos, puede asegurarlos.

Los valores emitidos de esta manera generalmente se denominan titulizaciones ya que los préstamos se han transformado en valores.

Hay muchos factores complicados que hacen que los valores respaldados por hipotecas sean difíciles de valorar. Las hipotecas residenciales unifamiliares son el sector más grande de préstamos titulizados y el prestatario las puede pagar en cualquier momento, pero también podrían permanecer pendientes durante 30 años. Otras complicaciones surgen del riesgo de crédito, los términos del seguro y la forma en que varios inversores pueden posicionarse entre sí en los valores de un emisor. Prioridad variable de reclamos, prioridad de reembolso, etc.

En resumen, son valores porque son emitidos por una compañía que solo hace una cosa, los préstamos propios, que se reembolsan de los cobros de los préstamos. Por lo tanto, están respaldados por préstamos y, en este caso, esos préstamos son hipotecas (garantizados por bienes inmuebles).

Por lo tanto, los valores respaldados por hipotecas.

Un banco le presta dinero a alguien para comprar una casa, ganando varias tarifas por hacerlo.

Sin embargo, ahora no les queda dinero para prestar. Están haciendo un pequeño porcentaje que reciben de los pagos de la hipoteca, pero esto significa que no tienen efectivo gratis para nada más que los haga verse mal para los posibles accionistas o para los reguladores del gobierno.

Entonces, en lugar de quedarse con los préstamos, los bancos agrupan los préstamos y luego los dividen en pequeños trozos similares a las acciones, cada “acción” representa un porcentaje del total de préstamos. Luego venden esas acciones a varios inversores, incluidos los fondos de pensiones como una inversión “segura”.

Ahora el banco tiene las tarifas que cobraron para establecer los préstamos, las ganancias que obtuvieron al vender los préstamos en forma de valores, y pueden cobrar por administrar los valores en nombre de los distintos propietarios.

El precio de las acciones se dispara, varios banqueros obtienen grandes pagos, todos están felices hasta que los bancos se quedan sin personas para prestarles dinero. Entonces comienzan a prestar dinero a personas que no pueden devolverlo. Pero en realidad no les importa, porque de todos modos van a vender los préstamos a otra persona.

Luego, los préstamos fallan, la compañía de seguros que se suponía que pagaría si los préstamos son malos falla, los valores fallan y todo se derrumba como un castillo de naipes.

Luego viene el gobierno y cancela la deuda y los banqueros obtienen otro gran día de pago.

El fin.

Hipoteca es la transferencia de una participación en bienes inmuebles específicos con el fin de asegurar el pago de dinero adelantado por medio de un préstamo.

ü Una deuda existente o futura;

ü El desempeño de un compromiso que puede dar lugar a una responsabilidad pecuniaria

ü El cedente, dueño de la propiedad, se llama deudor hipotecario.

ü El cesionario, acreedor o banco que otorga el préstamo, se llama como acreedor hipotecario

ü El dinero principal y los intereses son el dinero de la hipoteca

ü El instrumento, si lo hay, por el cual se efectúa la transferencia se denomina escritura de hipoteca (documento de acuerdo en papel de sello).

Para obtener más detalles, vea el video a continuación para obtener una explicación completa.

Enlace de video: https://goo.gl/UXmBuf

Supongamos que saca una hipoteca a una tasa de interés de 3.85%. Cada mes realiza un pago, que consiste en intereses y capital. Digamos que otras 99 personas obtuvieron hipotecas al mismo tiempo, con tasas de hipoteca similares a las suyas. Un banco u originador tomaría estos 100 préstamos, iría a una de las GSE (Fannie / Freddie / Ginnie) y los titularizaría en un bono de cupón de 3.5% garantizado por el gobierno, pagado mensualmente. Este bono es una garantía respaldada por hipotecas. Básicamente, todos los pagos (tanto el principal como los intereses) de los 100 préstamos hipotecarios se pagarán cada mes al inversionista final del bono a una tasa de interés del 3.5%. La diferencia de la tasa hipotecaria y la tasa de cupón es la “tarifa de servicio”, corte de pelo realizado por bancos / administradores.

Las hipotecas son activos. Muchos pueden agruparse en un paquete, digamos $ 50 millones en saldos de préstamos en el paquete. Las acciones de ese paquete se pueden vender y revender. Si hay un millón de acciones, deberían venderse por alrededor de $ 50 cada una. Las acciones son valores respaldados por hipotecas.

Una garantía respaldada por hipotecas tiene garantías en caso de incumplimiento. Si no cumple, el propietario del MBS puede tomar su activo, su casa o terreno, y hacer lo que quiera con él.