Nueva Zelanda no tiene una crisis de vivienda. No el país en su conjunto.
Dos regiones específicas y moderadamente pequeñas tienen problemas de asequibilidad: Auckland y Queenstown. Los precios de la vivienda en estas dos regiones son tres veces superiores a los del resto del país.
A menos que se rompa la ley inviolable de la oferta y la demanda, es seguro que los precios se mantendrán altos en estas dos áreas ‘únicas’.
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Varias personas han mencionado la inmigración como parte del problema. Ciertamente, los números de inmigración (que actualmente están disminuyendo drásticamente) no han ayudado, pero el impacto exacto que tiene la inmigración en los precios de la vivienda no está claro y me parece que las personas tienden a aplicar sus filtros ideológicos a este tema y emitir juicios subjetivos, con un desafortunada propensión de muchos a pedir un alto a la inmigración y restricciones en su capacidad de poseer propiedades en Nueva Zelanda.
Como también se ha señalado, la “crisis de la vivienda” depende de si usted es propietario de una casa o no. Las personas que compraron en Auckland hace 10 o 20 años han observado un enorme aumento en el valor neto de su vivienda y en su riqueza aparente, riqueza real si deciden vender y mudarse a un lugar más barato (es decir, cuando se jubilan). No desean ver un colapso en el precio de la vivienda. La difícil ecuación política es que para todos los que se quejan de los precios de la vivienda que no son asequibles, hay al menos una persona más que está sentada tranquilamente en la esquina con una sonrisa engreída. Esta es la razón por la cual hay un entendimiento tácito de que cualquier medida no colapsaría el precio de la vivienda, sino que en cambio ‘estabilizaría’ el precio de la vivienda y permitiría que los factores de accesibilidad se pusieran al día.
Un punto más en segundo plano antes de pasar a análisis y soluciones específicas. Si bien los precios de la vivienda han aumentado considerablemente en los últimos años, la asequibilidad de la vivienda se ha mantenido mucho más estable. Esto se debe a la caída de las tasas de interés (la mayoría de las hipotecas de Nueva Zelanda tienen tasas de interés flotantes en lugar de fijas), por lo que si bien el precio de compra de una casa podría haber aumentado un 20%, el costo de la hipoteca podría haberse reducido en una cantidad similar, lo que significa lo mismo semanalmente / saliente quincenal / mensual como antes, a pesar de que el ‘precio de etiqueta’ de la casa ha subido.
Este factor de asequibilidad ahora está amenazado por lo que parece ser el final de la caída de las tasas de interés y los primeros empujones al alza en las tasas nuevamente.
Ahora, veamos específicamente Auckland y Queenstown.
El problema en Auckland está en varias partes. Las presiones demográficas y las limitaciones geográficas han elevado el costo de la vivienda en el centro de Auckland, y los efectos dominó hasta Hamilton. El problema de Auckland no es solo la vivienda. También es transporte, y muchos de los otros servicios de tipo infraestructura que están bajo presión por una ciudad / región que está creciendo más rápido de lo esperado y más grande de lo esperado.
Curiosamente, la gran preponderancia de los trabajos mejor pagados del país también se encuentra en Auckland (otro gran grupo de trabajos bien remunerados en Wellington se refleja en el liderazgo del gobierno allí). Estas personas (con trabajos bien remunerados) pueden pagar el mayor costo de la vivienda. Pero, por supuesto, los líderes empresariales son una minoría, y para las personas normales, Auckland es realmente una de las ciudades menos asequibles del mundo para la vivienda.
Para poner números junto a eso, el precio promedio de una casa promedio en el centro de Auckland en diciembre de 2016 fue de $ 978,000. En Palmerston North, una ciudad de segundo nivel con mucho a su favor, el precio era de $ 338,500, casi exactamente un tercio del precio de Auckland. Ahora considere esto: digamos que el propietario de la casa en Auckland tiene una hipoteca de $ 500,000 más grande que el tipo en Palmy. Con una tasa de interés del 5%, eso significa $ 1350 / quincena extra en pagos de hipoteca ($ 35,000 al año). Entonces, antes de impuestos, probablemente necesite ganar $ 50,000 al año más en Auckland que en Palmerston North, para disfrutar de una vivienda similar.
Claro, las nuevas regulaciones de zonificación y construcción para permitir viviendas de mayor densidad mejorarán en parte la presión sobre las viviendas de Auckland, aunque no perdamos de vista los compromisos que esto requiere. El ‘sueño NZ’ es que cada familia tenga una vivienda unifamiliar independiente y algo de tierra a su alrededor. Poner kiwis en bloques de apartamentos de varios pisos no es algo que muchos de nosotros consideremos algo bueno.
Entonces, aunque las viviendas de alta densidad pueden cubrir el problema, tiene un costo social decidido. Lo importante que se necesita para Auckland es que el país cambie la naturaleza del ‘agujero negro’ en el que se ha convertido la región de Auckland. Actualmente Auckland ‘absorbe’ a todo el país en su órbita, y cuanto más grande es Auckland, más convincente es la razón para que las personas y las empresas continúen moviéndose allí.
Entonces, la solución de Auckland, en su mayor parte, es trasladar la industria y las empresas fuera de Auckland a las regiones. ¿Quién no preferiría Palmerston North (o New Plymouth, o Napier, etc.) a Auckland, si las oportunidades de trabajo estuvieran allí? ¡Disfruta de un estilo de vida más fácil, un viaje más corto cada día y un aumento efectivo de $ 50,000 en el pago!
Ahora, para Queenstown. Queenstown está ‘sufriendo’ por un auge extraordinario y sostenido en el turismo. Desafortunadamente, este auge es bien merecido, porque seguramente es la parte más hermosa de Nueva Zelanda para visitar y experimentar / disfrutar. Además, también tiene importantes limitaciones geográficas, lo que nuevamente causa una presión masiva en el área interior de Queenstown.
El problema de Queenstown es más sustancial de lo que parece y menos fácil de resolver. No solo es muy difícil para los “ residentes locales comunes ” encontrar y pagar una vivienda, sino que la gran masa de residentes temporales (generalmente personas más jóvenes con visas de trabajo, que viajan por Nueva Zelanda en un día festivo de trabajo) encuentran que es casi imposible obtener un precio conveniente. alojamiento en la ciudad. Mire en cualquier escaparate de tienda o hotel / motel y verá carteles publicitarios para el personal.
Así como los precios de Auckland están afectando a Hamilton, los precios de Queenstown ya han llegado a Arrowtown y en un arco cada vez más extenso alrededor de Queenstown. La falta de una buena salida de Queenstown hace que esto sea aún más difícil: Kingston es un lugar obvio para desarrollarse, pero el camino ventoso en un sentido de Kingston a Queenstown es un elemento disuasorio para casi todos (pero he notado un gran aumento incluso en los precios de la vivienda en los últimos dos o tres años: una marea creciente realmente está levantando todos los barcos).
Aunque puede mover negocios fuera de Auckland, no puede mover los Remarkables o el Lago Wakatipu fuera de Queenstown. Se requerirán movimientos a nivel nacional para aumentar el turismo en otras regiones para disminuir la presión y la singularidad de Queenstown, de modo que, aunque las personas aún pueden elegir visitar Queenstown, se quedan una noche menos en Queenstown y una noche más en otro lugar.