Propiedad comercial
La investigación sugiere que la inversión en propiedades comerciales ha sido un esfuerzo rentable hasta ahora en 2014, con el mercado beneficiándose de las tendencias más amplias de crecimiento económico y optimismo empresarial.
Un informe del grupo de consultoría CBRE que cubre el segundo trimestre del año mostró aumentos continuos en las dos principales fuentes de ingresos de propiedades comerciales: valores de alquiler y crecimiento de capital.
Los hallazgos resaltaron los rendimientos promedio de renta preferencial de 5.7 por ciento al final del segundo trimestre, que fue ligeramente inferior en los dos trimestres anteriores. Los valores de capital en el nivel de “todas las propiedades” aumentaron un 3,8 por ciento durante el segundo trimestre, contribuyendo al 6,8 por ciento de crecimiento de capital durante el primer semestre del año.
La investigación separada de otra consultora inmobiliaria, Lambert Smith Hampton, reveló que la inversión en bienes raíces comerciales en el Reino Unido totalizó £ 11.9 mil millones en el segundo trimestre de 2014. Esto es un aumento del diez por ciento desde el primer trimestre y del 45 por ciento en el mismo período el año pasado.
Ezra Nahome, director ejecutivo de la compañía, dijo: “La recuperación y el cambio en la actividad de inversión en los últimos meses significa que hemos visto un cambio fundamental en el mercado: los volúmenes de negocios están en alza; los inversores, especialmente las instituciones del Reino Unido, están mucho más activo en las regiones, y los precios fuera de Londres están ahora en aumento “.
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Si bien hay claramente algunas tendencias positivas para aprovechar en el mercado de propiedades comerciales, los inversores también deben ser conscientes de los inconvenientes de esta clase de activos en comparación con las propiedades residenciales.
La primera consideración es el costo. Mientras que algunos sitios comerciales, como tiendas independientes y pequeñas oficinas, pueden ser comparables en precio a las casas, los locales más grandes tendrán etiquetas de precios mucho más altas. Los inversores más pequeños interesados en activos como centros comerciales, bloques de oficinas o complejos industriales probablemente tendrán que pasar por esquemas de inversión colectiva.
Vinculado a esto está el tema de la valoración. Puede haber una gran variación entre las propiedades en el sector comercial, lo que significa que es difícil para los inversores evaluar los valores sin buscar asesoramiento profesional.
También es importante estar al tanto de cuestiones como las regulaciones que rodean la propiedad comercial, los costos más altos involucrados en la creación de hipotecas y la vulnerabilidad del mercado a los factores económicos.
En el lado positivo, los arrendamientos comerciales tienden a ser más largos que los arrendamientos residenciales, y a veces contienen cláusulas que establecen que las revisiones de alquileres son ‘solo al alza’, lo que significa que el alquiler pagado en una propiedad no puede bajar.
Otra ventaja de la inversión en propiedades comerciales es que los inquilinos, en lugar de los propietarios, son generalmente responsables de cubrir el costo de las reparaciones y el mantenimiento.
Propiedad residencial
Los ingresos por alquileres son un factor mucho mayor para los inversores de propiedades comerciales que los que compran propiedades residenciales. Según Reita, una iniciativa dirigida por la Federación Británica de la Propiedad, los rendimientos promedio de alquiler de locales comerciales entre 2002 y 2007 fueron aproximadamente un 50 por ciento más altos que los de los activos residenciales.
Por esta razón, el crecimiento del capital, o el aumento en el valor de la propiedad, es una consideración importante para los inversores residenciales. Ha habido muchas buenas noticias a este respecto durante el último año más o menos, con el aumento constante de los precios de la vivienda. Se esperan nuevos aumentos en el futuro cercano, en parte como resultado del desequilibrio entre la baja oferta de nuevas viviendas y la alta demanda de los posibles compradores.
Los inversores de propiedades residenciales tienen una buena oportunidad de ver un crecimiento en el valor en los años venideros, pero mientras tanto, los titulares de hipotecas de compra para alquilar dependerán de los ingresos por alquileres. También ha habido un motivo de optimismo en este tema, ya que el último índice de alquiler de HomeLet muestra que el alquiler promedio en el Reino Unido para alquileres a partir de mayo de 2014 fue de £ 846 por mes, que es un 7,5 por ciento más que el año anterior.
Martin Totty, director ejecutivo de Barbon Insurance Group, dijo que el sector de alquiler privado continúa viendo una fuerte demanda, con un crecimiento en los alquileres promedio y los ingresos típicos de los inquilinos que brindan buenas noticias para los propietarios.
Sin embargo, los posibles inversores residenciales deben tener en cuenta los posibles inconvenientes del mercado. Una consideración es que es probable que la propiedad residencial coloque más demanda en su tiempo que la inversión comercial, debido a los plazos de arrendamiento más cortos y la obligación del propietario para el mantenimiento y las reparaciones.
Cuidar la propiedad también es una preocupación financiera importante, ya que los costos de mantenimiento a veces absorben más del 30 por ciento de los ingresos de alquiler del propietario, según Reita.
Los arrendamientos más cortos en el mercado residencial también pueden aumentar el riesgo de vacíos, períodos durante los cuales su propiedad está desocupada.
A fin de cuentas, parece que tanto el sector inmobiliario comercial como el residencial actualmente ofrecen perspectivas brillantes para los inversores. Es probable que la decisión de qué mercado elegir esté determinada por las circunstancias y preferencias individuales, con respecto a cuestiones como cuánto invertir, participación personal en el proyecto y exposición al riesgo.