Al obtener una HELOC o una línea de crédito sobre el valor acumulado de la vivienda en una vivienda cuyo valor se ha apreciado, ¿puede el banco exigir una garantía adicional si la vivienda cae en valor más adelante?

R: En mi experiencia, los bancos no solicitaron garantías adicionales para préstamos hipotecarios en un entorno de precios decrecientes. En cambio, los bancos minoristas en los EE. UU. Generalmente reducirían los límites de las líneas HELOC para reducir los porcentajes de préstamo a valor, convertirían las líneas variables en préstamos fijos con plazos o evitarían futuros préstamos / giros. Las HELOAN existentes continuaron sin cambios, pero las solicitudes futuras de HELOAN serían denegadas o restringidas a nuevas evaluaciones y límites de LTV.

En cambio, los bancos donde trabajaba harían lo siguiente:

• Si el cliente tenía un saldo pendiente en una HELOAN y la propiedad perdió valor, el banco no tomó ninguna medida y el cliente continuó pagando pagos fijos mensuales hasta que se canceló el préstamo. Las futuras solicitudes HELOAN requerirían una nueva evaluación. En algunos casos, los bancos también reducirían los requisitos de crédito de préstamo a valor (LTV).

  Antes de 2008, muchos bancos ofrecían HELOAN con requisitos de LTV de hasta el 120%. (Esto significaba que si la evaluación decía que la casa valía $ 100,000, podría pedir prestado hasta 120,000 del banco). Después de 2008, los límites de LTV generalmente son del 80% al 90%.

• Si el cliente tuviera un HELOC, los bancos podrían hacer otras cosas como:

  Los límites de la línea HELOC se reducirían a los nuevos límites de LTV si el saldo existente fuera lo suficientemente bajo. Ejemplo: su banco aprueba un HELOC por $ 120,000 e inmediatamente pide prestado $ 50,000. Debido a la caída de los valores de la vivienda en los últimos años, su banco ahora reduce su límite de línea disponible a $ 90,000.

  Los pagos mensuales de solo intereses podrían ser rechazados.

  Los saldos existentes en HELOC podrían convertirse en préstamos a plazo fijo con pagos fijos de intereses y capital. Ejemplo: anteriormente se le había permitido pagar pagos solo de intereses sobre su saldo HELOC de $ 50,000. Debido a la caída de los valores de la vivienda en los últimos años, su banco ahora convirtió su saldo de $ 50,000 en un préstamo a 10 años con pagos regulares de intereses y capital.

  La prevención del futuro se basa en HELOC.

  Requerir una nueva tasación en cualquier nueva solicitud de crédito con garantía hipotecaria o aumentos de línea.

Espero que ayude.

No, una vez aprobado, emitido y registrado, el banco no puede exigir garantías adicionales. Sin embargo, lo que PUEDEN hacer es congelar la línea de crédito, cortando el acceso a fondos adicionales si sienten que la garantía se ha depreciado.

Esto sucedió con la mayoría de los HELOC después del colapso inmobiliario en 2008. En 2011, el producto HELOC fue increíblemente difícil de encontrar, y muchos préstamos en HELOC de alto LTV realizados en los años anteriores se congelaron, lo que cortó el acceso a los fondos.